Corredor inmobiliario en Colombia: qué exige el proyecto de ley

El corretaje inmobiliario en Colombia se ejerce hoy sin registro, sin certificación y sin un marco legal propio. Eso podría cambiar: el proyecto de ley 242 de 2025, que avanza en la Cámara de Representantes, crearía la primera regulación del corredor inmobiliario en el país, con un registro nacional obligatorio, certificación de competencias e inhabilidades para quien intermedie negocios sobre inmuebles. Y con una consecuencia que todo el sector debería conocer: anunciarse como corredor sin estar inscrito pasaría a ser ejercicio ilegal de la actividad, incluso en redes sociales o WhatsApp.

La nueva regla cubriría a todo el espectro del negocio, desde la gran inmobiliaria hasta el comisionista independiente. En esta guía explicamos qué dice el texto aprobado hasta ahora, en qué etapa real va el trámite, qué exigiría a quienes ejercen el corretaje y cómo puede prepararse su empresa desde ya. Como en todos nuestros contenidos de asesoría legal para empresas, cada afirmación está verificada contra el texto oficial del Congreso.

Qué es el proyecto de ley 242 de 2025 y en qué va su trámite

El proyecto de ley 242 de 2025 Cámara, “por medio del cual se crea la regulación del corredor inmobiliario”, fue radicado el 20 de agosto de 2025 en la Cámara de Representantes y asignado a la Comisión Tercera. Su objetivo, según el artículo 1 del texto: regular las responsabilidades y competencias de los corredores inmobiliarios para prevenir el fraude, proteger a compradores y vendedores y controlar el lavado de activos en un sector que hoy carece de un marco jurídico propio. La intermediación inmobiliaria se rige actualmente por las normas generales de los Códigos Civil y de Comercio, sin exigencias de idoneidad ni registro.

El 4 de noviembre de 2025 la Comisión Tercera aprobó el proyecto en primer debate, sin modificaciones al texto radicado. La ponencia para segundo debate, con informe positivo y un pliego de modificaciones, fue publicada el 20 de marzo de 2026 (Gaceta del Congreso 196 de 2026), y el proyecto está pendiente de discusión en la plenaria de la Cámara.

Eso significa que va en el primero de cuatro debates. Le faltan la plenaria de la Cámara, la comisión y la plenaria del Senado, y después la sanción presidencial.

Los dos plazos que no hay que confundir

Aquí conviene separar dos relojes distintos:

1. El plazo del Congreso. Por mandato constitucional (artículo 162 de la Constitución), ningún proyecto de ley puede ser considerado en más de dos legislaturas. Este proyecto ya superó primer debate, así que tiene hasta el cierre de la legislatura 2026-2027 (junio de 2027) para completar su trámite. Si no lo logra, se archiva.
2. El plazo de los corredores. Solo empieza a correr si el proyecto se convierte en ley. El texto aprobado prevé un periodo de transición de 24 meses para el registro inicial, contado desde que quede en firme la autorización de la primera entidad de autorregulación (artículo 12, parágrafo 2). Es decir: entre la eventual sanción de la ley y la obligación efectiva de estar registrado pasarían años, no días.

Qué exigiría a quien intermedia inmuebles

El corazón del proyecto es el Registro de Corredor Inmobiliario (RCI), un registro nacional de personas naturales que ejercen el corretaje. Estaría a cargo de entidades reconocidas de autorregulación: personas jurídicas sin ánimo de lucro autorizadas y vigiladas por la Superintendencia de Industria y Comercio, que además fijaría las tarifas del registro (artículos 5, 15 y 16 del texto aprobado).

Para inscribirse, el corredor necesitaría (artículos 6 y 7):

• Certificado de persona bajo la norma ISO 17024, emitido por una entidad de evaluación acreditada por el ONAC. Es una certificación de competencias, no un título universitario.
• Registro mercantil, si ejerce la actividad de manera independiente.
• Certificado laboral, si ejerce a través de una empresa legalmente constituida.

Quien se registre con certificado laboral tendría 30 días calendario para actualizar cualquier cambio en su vinculación; no hacerlo constituiría falta grave.

El proyecto también contempla inhabilidades (artículo 10): no podrían ejercer quienes hayan sido condenados por delitos contra la fe pública, el patrimonio económico, la administración pública, lavado de activos o financiación del terrorismo.

Un punto que muchas empresas del sector pasan por alto: las inmobiliarias que combinan la administración de propiedad horizontal con la venta o promoción de unidades también quedarían cubiertas en esa segunda actividad. La administración de copropiedades seguiría rigiéndose por la Ley 675 de 2001, pero el corretaje de los inmuebles que administran tendría que hacerse con corredores inscritos.

Los ajustes que propone la ponencia de segundo debate

El pliego de modificaciones publicado en la Gaceta 196 del 20 de marzo de 2026 precisa el alcance de la ley con tres cambios de fondo:

• Define la “transacción inmobiliaria” como todo negocio encaminado a transferir, constituir, consolidar o extinguir el derecho real de dominio: compraventa, permuta, dación en pago, aporte de inmuebles a sociedades o patrimonios autónomos, cesión de promesas de compraventa y operaciones similares, con una cláusula antielusión para las figuras atípicas que tengan el mismo efecto económico.
• Excluye expresamente los arrendamientos. El parágrafo 1 propuesto para el artículo 3 lo dice sin rodeos: no constituyen transacción inmobiliaria “los contratos de arrendamiento en cualquiera de sus modalidades, ni su administración, por cuanto no comportan transferencia del derecho real de dominio”. Si la plenaria lo aprueba, la intermediación y la administración de arriendos quedarían por fuera de esta regulación.
• Fija un mínimo para las empresas de corretaje. Las personas jurídicas con actividad económica CIIU 6820 (corretaje inmobiliario) deberían acreditar la vinculación vigente de al menos una persona natural inscrita en el RCI, y su continuidad operativa dependería de mantener esa vinculación (parágrafo 2 propuesto para el artículo 6).

Importante: estos cambios son propuestas de los ponentes y solo quedarán en firme si la plenaria de la Cámara los aprueba.

Qué pasaría a ser ejercicio ilegal

El artículo 8 del texto aprobado es el que más debería leer el sector, porque define el ejercicio ilegal de la intermediación inmobiliaria en tres frentes:

1. Realizar cualquier acto de intermediación sin cumplir los requisitos de la ley.
2. Anunciarse como corredor inmobiliario sin estar inscrito, “mediante avisos, propaganda, anuncios, plataformas digitales, medios de mensajería instantánea o en cualquier otra forma”. Publicar inmuebles en redes sociales o gestionar clientes por WhatsApp sin registro quedaría dentro de esta conducta.
3. Inscribirse en el registro con información falsa o adulterada.

Y el artículo 11 va un paso más allá con la figura del encubrimiento: incurriría en ella quien permita o promueva la intermediación por parte de personas no inscritas. En la práctica, una inmobiliaria que se apoye en comisionistas informales no registrados también respondería.

Las sanciones disciplinarias previstas van desde la amonestación y la multa hasta la suspensión y la expulsión del registro (artículo 16), y las pruebas recaudadas podrían trasladarse a la Superintendencia de Industria y Comercio, la Fiscalía, la Procuraduría o la Contraloría (artículo 14).

¿Van a desaparecer las inmobiliarias y los comisionistas?

No es lo que dice el texto. Lo que plantea el proyecto es una formalización del oficio, no su eliminación:

• Las inmobiliarias constituidas no desaparecen. Sus corredores se certifican, la empresa acredita el vínculo y la operación continúa. La ponencia de segundo debate incluso propone un umbral operativo claro: a la empresa de corretaje le bastaría acreditar al menos una persona natural inscrita en el RCI para operar, algo alcanzable para cualquier agencia constituida. Las formales llegarían con ventaja: ya tienen estructura, contabilidad y trazabilidad.
• El comisionista independiente tampoco desaparece, si se formaliza: certificación de competencias, registro mercantil e inscripción en el RCI. El proyecto no exige título profesional ni experiencia mínima.
• El verdadero afectado es el intermediario informal que hoy vende inmuebles sin ninguna estructura y que decida no certificarse. Para ese perfil, seguir anunciándose sería ejercicio ilegal.

Además, el periodo de transición de 24 meses y el trámite legislativo pendiente hacen que cualquier escenario de aplicación real esté a años de distancia. Hay tiempo de sobra para prepararse, no para improvisar.

Lo que los gremios piden cambiar

El texto todavía puede cambiar en los tres debates que le faltan, y los gremios ya presentaron observaciones formales:

• La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia apoya el proyecto y lo considera una oportunidad de profesionalización del sector.
• La Lonja de Bogotá lo respalda con ajustes: pide criterios objetivos de idoneidad, reconocer formas de vinculación distintas del contrato laboral, evitar que el registro se convierta en un trámite complejo y dar un reconocimiento a los profesionales con años de experiencia.
• AFYDI, que agrupa a más de un centenar de inmobiliarias, comparte la intención pero objeta el texto actual: advierte que asume que todo corredor es empleado (ignorando agentes asociados, franquicias e independientes), que la certificación ISO 17024 como requisito único desconoce el Sistema Nacional de Cualificaciones y que el articulado no precisa si aplica a inmuebles nuevos o usados, comerciales o de vivienda.

La observación más repetida, si la ley cubría o no los arrendamientos, ya tuvo una primera respuesta: la ponencia de segundo debate propone excluirlos expresamente, junto con su administración. Es una muestra de que las observaciones gremiales están moviendo el texto, y de que lo que hoy es propuesta puede seguir cambiando.

Cómo prepararse desde ya

Sin alarmismo pero sin ingenuidad: quien intermedia inmuebles en Colombia debería usar este tiempo a favor. Un punto de partida razonable:

1. Formalice la base. Si ejerce como independiente sin registro mercantil, ese es el primer paso, con o sin ley.
2. Documente su experiencia. Los gremios están pidiendo reconocimiento para quienes llevan años en el oficio; tener contratos, actas de entrega y trazabilidad de operaciones será valioso en cualquier escenario.
3. Revise sus alianzas comerciales. Si su inmobiliaria trabaja con comisionistas externos, empiece a inventariar quiénes son y bajo qué figura operan: la responsabilidad por encubrimiento recaería también sobre la empresa.
4. Ordene su cartera. La formalización del sector eleva el estándar de toda la operación, incluida la gestión de comisiones, cánones y cuentas por cobrar. Un sector más regulado exige carteras mejor documentadas: en nuestra guía sobre cómo cobrar cartera morosa en Colombia explicamos por dónde empezar, y en la de títulos ejecutivos mostramos qué debe cumplir un documento para que esa cartera sea exigible judicialmente.

Preguntas frecuentes

¿El proyecto de ley 242 de 2025 ya es ley en Colombia?

No. A la fecha va en el primero de cuatro debates: fue aprobado en la Comisión Tercera de la Cámara el 4 de noviembre de 2025 y está pendiente de plenaria de Cámara, comisión y plenaria de Senado, y sanción presidencial. Si no completa el trámite antes del cierre de la legislatura en junio de 2027, se archiva.

¿La regulación aplicaría al corretaje de arrendamientos?

Según la ponencia para segundo debate, no. El pliego de modificaciones propone excluir expresamente los contratos de arrendamiento en cualquiera de sus modalidades y su administración, porque no comportan transferencia del derecho real de dominio. El texto aprobado en primer debate no lo precisaba; la exclusión quedará en firme si la plenaria de la Cámara la aprueba.

¿Se necesitaría título universitario para ser corredor inmobiliario?

No. El requisito central es una certificación de competencias bajo la norma ISO 17024, emitida por una entidad acreditada por el ONAC, junto con el registro mercantil (independientes) o el certificado laboral (vinculados a una inmobiliaria).

¿Qué pasaría si sigo intermediando sin registro cuando la ley entre a regir?

Una vez vencido el periodo de transición de 24 meses, intermediar o anunciarse como corredor sin inscripción en el RCI constituiría ejercicio ilegal de la actividad, con sanciones que van desde multas hasta la expulsión del registro, y posible traslado de pruebas a las autoridades.

Conclusión

El proyecto de ley 242 de 2025 no es la extinción del negocio inmobiliario: es su formalización. Las empresas y comisionistas que se anticipen (certificación, registro, operación documentada) van a competir en un mercado con menos informalidad y más confianza del consumidor. Los que esperen a que la ley los sorprenda quedarán por fuera de la cancha.

En Solaris BPO acompañamos a empresas del sector inmobiliario y comercial en la gestión profesional de su cartera y sus activos. Si quiere entender cómo estos cambios normativos afectan su operación, nuestro equipo de asesoría legal empresarial puede ayudarle a prepararse antes de que la regulación llegue.

Nota de transparencia: este artículo analiza un proyecto de ley en trámite, con base en el texto aprobado en primer debate (4 de noviembre de 2025) y la ponencia para segundo debate (Gaceta del Congreso 196, 20 de marzo de 2026). Su contenido puede cambiar en los debates restantes. Última verificación del estado del trámite: 2 de julio de 2026.